Keďže v zastavanom území, hlavne v tých lukratívnejších mestských častiach pozemkov na výstavbu bytových domov ubúda, je tento postup v poslednej dobe veľmi obľúbený. Bratislava sa každou chvíľou trápi s realizáciou, pripomienkovaním a schvaľovaním územných plánov jednotlivých zón. Na jednej strane je to dobrá správa, pretože mnohokrát chaotická výstavba dostáva takto zrozumiteľné dopodrobna spracované pravidlá. No lenže bol by v tom čert aby sa „mestotvorným“ žralokom, staval nejaký územný plán do cesty. A ako vraví klasik, pravidlá sú na to aby sa porušovali, existuje zopár fintičiek ako obabrať jasne dané funkcie jednoduchým premenovaním stavby v projektovej príprave.
Poďme od začiatku...
Pojem „občianska vybavenosť“ môže obsiahnuť širokú škálu funkcií. Okrem jedinej funkcie – bývania. Aby som bol presný, stavebný zákon č. 50/1976 Zb. konkrétny termín občianskej vybavenosti skrýva pod paragrafom § 43c ako „Nebytové budovy“.
„Nebytové budovy sú stavby, v ktorých je viac ako polovica ich využiteľnej podlahovej plochy určená na nebytové účely.“ (zdroj: Zbierka zákonov SR)
Skrátka, občianska vybavenosť poskytuje obvykle širšej verejnosti potrebné funkcie pre bežný život v meste. Patria sem napríklad zdravotnícke zariadenia, školy, škôlky, administratívne budovy, obchody, rôzne kultúrne zariadenia, budovy pre šport, pošty, banky, parkoviská, alebo parkovacie domy, ale aj hotely, penzióny a ubytovne. A práve tu začína celý proces čarovania a hrania sa so slovíčkami v projektovej príprave akože občianskej vybavenosti ale v skutočnosti ide o bytový dom.
Modelový príklad...
Už zastavané územia nášho hlavného mesta veľa pozemkov na realizáciu bytových domov neponúkajú. Voľné parcely v takýchto lokalitách väčšinou jednotlivé územné plány zón určujú logicky k výstavbe občianskej vybavenosti pre ukojenie bežných potrieb tamojších obyvateľov. Čo ale pochopiteľne nie je priaznivé pre developera, pretože zrovna vysolil nemalé peniaze za podobný pozemok od šťastného reštituenta, alebo magistrátu, so zámerom postaviť súbor bytoviek. Takže čo robiť v takomto prípade? Ak územný plán zóny neurčuje záväzne konkrétnu funkciu občianskej vybavenosti, čo väčšinou neurčuje ale iba odporúča, tak si mestotvorný investor môže vybrať zo širokej škály z už vyššie spomínaného paragrafu §43c stavebného zákona 50/1976 Zb. A keďže sa najlepšie predávajú bytové domy, tak najbližšie k obytnej funkcii sú práve hotely, penzióny alebo ubytovne. Aby sa pochopiteľne biznisplán aj úspešne zavŕšil predajom, pomenuje sa súbor bytoviek napríklad ako „Apartmánové domy“, prípadne „Luxusné apartmánové bývanie s parádnym výhľadom“. Stavebnému úradu stačí, ak budú oficiálne objekty určené pre krátkodobé alebo prechodné bývanie. To, že sa takto okato na hulváta vybabre s platným územným plánom zóny nikoho netrápi. Na každom stavebnom úrade vám povedia, že je všetko v medziach zákona a tým je to pre nich vybavené. Lenže problém nastáva práve pre zastavané územie, kde takéto apartmánové domy s akože krátkodobým ubytovaním vznikajú, a koniec koncov aj pre samotných budúcich majiteľov takýchto nehnuteľností.
Terminus domus apartmánus...
Čo je teda apartmánové bývanie? Aj keď sa tento „terminus technicus“ dá vyložiť rôzne, v zásade by malo ísť o bytový priestor pre dočasné ubytovanie. Napríklad v dovolenkových destináciach pri mori, alebo na horách. U nás môže apartmánový byt evokovať známku luxusu (možno práve z dovoleniek, kde tí solventnejší vždy bývali na hoteloch v prezidentských apartmánoch).
Problém pre budúcich užívateľov takýchto bytov ale nastáva už v projekčnej príprave. Pri navrhovaní všetkých stavieb je nutné dodržiavať konkrétne technické normy, ktoré zaručujú ako konštrukčné, tak aj hygienické štandardy každej novostavby. A teraz pozor! Pre navrhovanie bytových domov sú podstatné normy ovplyvňujúce kvalitu bývania najprísnejšie. Pre stavby s prechodným ubytovaním, kde podľa bratislavských stavebných úradov spadajú aj apartmánové bytové domy už také prísne nie sú. Takže napríklad deliace steny medzi dvoma bytmi musia v bytovom dome spĺňať akustickú bariéru vzduchovej nepriezvučnosti 52dB, pričom v apartmánoch by podľa normy malo stačiť 47dB (viac v STN 73 0532). Jednoducho ak adolescentný syn suseda vedľajšieho bytu pozve kamarátov na víkendovú žúrku, bude podstatný rozdiel vo vnímaní pubertálnej vravy a počtu vypitých tetrapakov jablkového vína v spálni po desiatej hodine v jednom alebo druhom prípade. Ďalej, byty v bytovom dome musia byť určitú časť dňa preslnené priamym slnečným lúčom. Cez okná apartmánov nemusí nakuknúť slnko po celý rok, čo napokon nepridá na celkovom pohodlí bývania. Dosť podstatným a asi najhorším priamym dopadom apartmánových domov na okolie je ale statická doprava. Povinné parkovacie státia pre bytový dom vychádzajú z počtov bytov a množstva ich izieb. Na jednoizbové byty pripadá jedno parkovacie miesto. Na dvojizbové 1,5 a troj a viac izbové dve parkovacie miesta. Pri apartmánoch čoby objektoch prechodného ubytovania sú tie čísla podstatne nižšie (viac v STN 73 6110). Osobne si myslím, že zaváňa minimálne absurditou ak developer ponúka apartmánové bývanie s puncom luxusného bývania, pričom takáto stavba nemusí spĺňať základné hygienické normy pre trvalé bývanie.
DOBA APARTMÁNOVÁ...
Už som spomínal, že výklad slova „apartmán“ resp. „apartmánové bývanie“ je na Slovensku nejednoznačný, keďže stavebný zákon, ani katastrálny zákon a dokonca ani územné plány takéto pojmy nepoznajú. Dá sa špekulovať, či je to účelový nástroj pseudomoderného pokrízového developmentu sústavného obchádzania platných a jasných územných plánov, pre zefektívnenie zástavby zakúpených pozemkov a následného predaja postavených apartmánov. Každopádne v poslednej dobe sú úrady pre apartmány naklonené a akoby začali akceptovať tento druh neoficiálne obytných, oficiálne občianskych stavieb. Aj keď bola spočiatku investícia do takýchto nehnuteľností neistá, vzhľadom na definovaný nebytový priestor a nemožnosť prihlásenia trvalého pobytu, dnes je všetko podstatne jednoduchšie. Do katastra sa apartmán zapisuje ako byt, čiže nehnuteľnosť určená na bývanie, aj keď v liste vlastníctva bude zapísaný ako nebytový priestor. Takže podľa Zákona o hlásení pohybu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky č. 500/2004 Z.z. je možné v takejto stavbe nahlásiť aj trvalý pobyt – podľa § 3 odst. 2.
„Trvalý pobyt má občan len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo individuálnu rekreáciu, ak tento zákon neustanovuje inak. Za časť budovy sa považuje aj byt“.
Doba apartmánová – doba „kešu“...
Príjemnou čerešničkou na apartmánovej torte je možnosť odpočtu dane z pridanej hodnoty. Takže ak chcete nakupovať apartmány, treba nakupovať na firmu. Kto by nechcel pri kúpe nehnuteľnosti ušetriť pätinu ceny?
Suma-sumárum...
Je zrejmé, že úmysel súčasných bratislavských developerov stavať apartmánové byty je možný len z dvoch dôvodov. Buď navrhovaný byt nevyhovuje spravidla svetlotechnickým požiadavkám obytných budov, alebo účelovo chce investor obísť platný územný plán. Škoda len, že tak ako si developer vysvetľuje stavebný zákon po svojom – čo nie je zakázané, tak je vlastne povolené – stavebné úrady v našom meste akoby im v nabúravaní územnoplánovacej koncepcie vychádzali v ústrety. Takýchto príkladov je iba v Bratislave veľmi veľa (Karloveské rameno, Jégeho alej, Bytové domy Majakovského, neslávne známy bytový dom Bonaparte atď.). Je pochopiteľné, že každá doba prináša rôzne úskalia a rôznych špekulantov, ktorí za každú cenu chcú vyžmýkať maximum aj na úkor verejného prospechu. Máme však inštitúcie, ktoré majú v náplni práce maximálne takýchto jednotlivcov obmedzovať. Škoda ale, že práve tí, ktorí by mali byť na strane verejného záujmu, sa prikláňajú veľakrát k samotným špekulantom. Stále si kladiem otázku, prečo asi.
Práve obsadzovanie území určených pre občiansku vybavenosť bytovými domami v zastavaných lokalitách, ktoré majú slúžiť či širšej alebo užšej verejnosti pre pohodlné fungovanie a naplnenie potrieb obyvateľstva danej lokality je veľmi krátkozraké. V kvalite žitia v takýchto zónach výhľadovo určite prevyšujú negatívne dôsledky ako tie pozitívne. A práve preto je potrebné dodržiavať dané pravidlá rozvoja takýchto území platným územným plánom, a práve konkrétne dotknuté úrady by mali najviac dávať pozor na dodržiavanie a usmerňovanie súčasného dravého developmentu.
