Kríza na Slovensku v realitnom biznise skončila a naberá opäť vysoké obrátky. S novostavbami akoby sa vrece roztrhlo. Spiace developérske projekty spred roka 2008 sa prebúdzajú, nové sa objavujú tak rýchlo, že huby po daždi musia horieť závisťou. A keďže realitná bublina môže opäť kedykoľvek rýchlo spľasnúť, tak každý developer chce uhryznúť z tohto zlatého koláča čo najväčšie sústo jedným hryzom. Asi najväčšiu výstavbu pociťuje, ako inak Bratislava. Je pochopiteľné, že developer chce za každú cenu svoju investíciu do pozemku znásobiť využitím čo najväčšej plochy a najvyššej možnej výšky. Najčastejšie bytovými domami, keďže tie sa predávajú ako teplé rožky a s najväčšou pridanou hodnotou. Takže logicky by mali teraz v prvom rade úrady o to prísnejšie dbať na to, aby sa stavalo podľa stanovených pravidiel. Lenže ako to už v našom meste býva zvykom, pravidlá sú na to aby sa porušovali. Z nepochopiteľných dôvodov tieto pravidlá porušujú práve tí, ktorí ich v hlavnom meste určujú.
Drotárska cesta v Bratislave je v Starom Meste taká lokalita, ako bola v deväťdesiatych rokoch lokalita Dlhé Diely v bratislavskej Karlovej Vsi, ibaže v menšom meradle. Lukratívna časť na ktorom sa hrdo týči Slovenský národný archív architektonickej legendy Vladimíra Dedečka s parádnym panoramatickým výhľadom na karpatský chrbát s Kamzíkom, Mlynskú dolinu a Rakúsko zažíva asi najsilnejšie obdobie premeny za posledné obdobie. Pokojné územie, ktoré bolo do konca 20. storočia charakteristické rodinnými domami, záhradkami s výbornými čerešňami, kde býval aj slávny Bambulkin Dedo Jozef. Postavili tu legendárny kultúrny stánok, najväčší slovenský Amfiteáter s bohatou históriou kvalitných podujatí.
Musím v krátkosti spomenúť, že nedávno Staré Mesto slávnostne otvorilo obnovený parčík na Belopotockého ulici pri budove obrátenej pyramídy. Pred desiatimi rokmi tu pôvodne mal stáť polyfunkčný objekt. A keďže to už bolo ozaj na „hulváta“ vyrúbať desiatky stromov a v parčíku postaviť šesťpodlažnú budovu, po protestoch miestnych obyvateľov a OZ Občianska iniciatíva za zachovanie životného prostredia v Starom Meste, sa pristúpilo na zámenu pozemkov s investorom (vtedy Zipp, dnes Strabag) za menší pozemok na Drotárskej ceste a pomerne veľký pozemok v Dúbravke. K tomu len toľko, že s mestom je radosť zamieňať...
Horúci zemiak sa teraz ako inak povaľuje na Drotárskej ceste. Na zamenenom pozemku plánuje Strabag postaviť päťpodlažný bytový dom s devätnástimi bytovými jednotkami a trojpodlažný rodinný dom s troma bytmi. Problém je v tom, že spomínaný aktuálny a stále platný Územný plán zóny Machnáč na tomto mieste povoľuje občiansku vybavenosť miestneho významu s maximálne troma podlažiami, dokonca s konkrétnymi odporúčanými funkciami reštauračného alebo športového zariadenia. Zarážajúce je to, že stavebný úrad si interpretuje územný plán po svojom a developerovi a stavebnej firme v jednom, odsúhlasil umiestnenie stavieb bytového a rodinného trojdomu na pozemku v spojenom územnom a stavebnom konaní. To je pri rozpore s územným plánom prinajmenšom neobvyklé.
Okrem toho, že platný územný plán nepovoľuje umiestniť na predmetnom pozemku bytový dom, tak projektant vedomí si hraničných indexov zastavanosti, účelovo spracováva podklady pre stavebné povolenie, aby sa naoko zmestil do regulatívov. Napríklad rozmery stavby uvádza bez zateplenej konštrukcie, čím mu ubudne pár desiatok metrov štvorcových zastavanej plochy, alebo účelovú komunikáciu obsluhujúcu rodinný dom navrhuje zo zhutneného mlatového (kameninového) povrchu (takéto cesty sa navrhujú v parkoch a záhradách), a cestu potom definuje ako plochu prírodnú, keďže nevychádza výmera spevnených plôch. Znie to trochu absurdne, pretože v zastavanom intraviláne v tesnom susedstve bytových domov si ťažko predstaviť takúto cestu pre motorové vozidlá. Počas prívalových letných dažďov pri jej navrhovanom sklone bude cesta erodovať a mlatový povrch sa bude vyplavovať. Následne v suchých mesiacoch víriaci sa prach negatívne ovplyvní kvalitu ovzdušia. Pričom neotváram otázku zimnej údržby takejto komunikácie. Takže časom, aby prístupová cesta vyhovovala technickým normám, bude potrebné pristúpiť k zrealizovaniu asfaltového, alebo betónového povrchu.
Na mieste riešenej plánovanej výstavby už dnes citeľne chýbajú parkovacie plochy. Podľa normy STN 73 6110 sa počíta pri dimenzovaní parkovacích miest v novostavbách vždy navyše s indexom plus 10%, pričom tieto miesta musia byť verejne dostupné a sú určené pre krátkodobé parkovanie a návštevy. Projektant všetky tieto miesta situoval do uzavretej garáže bytového domu kvôli dodržaniu indexu spevnených plôch, a je zrejmé že budú určené pre komerčný predaj. Takže návštevám neostane nič iné ako parkovať na miestach, ktoré nie sú na to určené. Nový projekt, takto prispieva iba k zhoršeniu tohto narastajúceho problému s parkovaním v hlavnom meste.
Aj keď to možno nie je celkom v súlade so štatútom Komory architektov a každý architekt by sa mal riadiť Etickým poriadkom, projektanta tejto stavby ako-tak chápem. Je predsa platený developerom. Nechápem však Stavebný úrad Starého Mesta. Ten akoby účelovo podporoval a riadil projektanta s investorom v jednotlivých krokoch celého konania. Inštitúcia, ktorá by mala zastávať v prvom rade verejný záujem, prikláňa sa k záujmu samotného developera.
Pri posudzovaní takejto novostavby rodinného a bytového domu v zastavanej lokalite je veľmi dôležité poznať a brať do úvahy miestne pomery, pretože sa bezprostredne a veľmi citlivo dotýka obyvateľov susedných bytových domov. Narúša intimitu bytov, ich bakónov a terás, svetlotechniku nižšie situovaných bytov a technické riešenie mlatového povrchu prístupovej cesty bude mať po realizácii za následok vírenie prachu. Navyše pred realizáciou je nutné vyrúbať cca 200 stromov, ktoré teraz zabezpečujú obyvateľom existujúceho bytového domu prirodzený filter nečistôt a hluku zo stále viac frekventovanej Drotárskej cesty.
